20 lutego 2011 r. wierzyciele i dłużnicy hipoteczni odczują poważne udogodnienia oraz będą świadkami znacznych systemowych zmian w związku z wejściem w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Do jednych z podstawowych, nowych regulacji należeć będzie odstąpienie od podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną oraz zastosowanie rozwiązań umożliwiających zabezpieczenie jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności tego samego wierzyciela. Wprowadzone zostaną zmiany w konstrukcji elektronicznej księgi wieczystej i powstanie możliwość nadawania uprawnień do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Nowa legislacja ma zaimplementować rozwiązania, które zwiększą efektywność i elastyczność zabezpieczania wierzytelności pieniężnych hipoteką, a przyjęte regulacje mają na celu zapewnienie spójności przepisów dotyczących hipoteki, a także dostosowanie ich do obecnych potrzeb uczestników rynku obrotu nieruchomościami oraz do panujących na nim warunków. Nowelizacja ustawy usprawni prowadzenie działalności gospodarczej oraz obniży jej koszty.
Jak wspomniano wyżej pierwszą z wniesionych do ustawy zmian jest likwidacja wątpliwego prawnie podziału na hipotekę zwykłą, która zabezpiecza istniejące już wierzytelności o dokładnie określonej wartości, oraz hipotekę kaucyjną, która służy zabezpieczeniu przyszłych wierzytelności, a także tych o nieustalonej wartości. Po nowelizacji będziemy mieli do czynienia z jedną hipoteką umożliwiającą zabezpieczanie zarówno wierzytelności istniejących, jak i przyszłych oraz warunkowych. Nadto wprowadzony zostanie zapis umożliwiający zabezpieczanie jedną hipoteką kilku wierzytelności tego samego wierzyciela oraz wielu wierzytelności różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu tej samej inwestycji. Dzięki temu procesy inwestycyjne, w szczególności prowadzone przez inwestorów zagranicznych, którzy w swoich krajach najczęściej dysponują podobnymi instytucjami prawa, będą przebiegać dużo sprawniej, a pozyskiwanie środków finansowych stanie się prostsze. Zmiana w sposób oczywisty doprowadzi do znaczącego zmniejszenia kosztów zabezpieczeń i przyspieszenia procedur ustanawiania zabezpieczeń. Regulacja ta wiąże się z wprowadzeniem znanej już z ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów instytucji administratora.
Ciekawą modyfikacją ustawy jest też możliwość obniżenia hipoteki. Jest to o tyle istotna modyfikacja, że jeżeli początkowo zabezpieczenie hipoteki wynosiło powiedzmy 150 %, a po zmniejszeniu sumy hipoteki wynosi ono np. 120 %, to właściciel obciążonej nieruchomości będzie mógł w tej sytuacji zaciągać kolejne zobowiązania zabezpieczone hipoteką.
Możliwość rozporządzania wolnymi miejscami hipotecznymi przez właściciela nieruchomości będzie jedną z najistotniejszych zmian, jakie pociągnie za sobą nowelizacja ustawy. Jeżeli hipoteka, która znajdowała się na pierwszym miejscu wygaśnie, to w jej miejsce za wcześniejszym uzgodnieniem może zostać przeniesione obciążenie znajdujące się na innej, dalszej pozycji. Nowe przepisy pozwolą także na podział hipotek. Będzie to bardzo pomocne w sytuacji, kiedy wolne miejsce hipoteczne po wygasłej hipotece będzie mniejsze od sumy hipoteki, która miała wejść w to wolne miejsce. Ustawa pozwoli także właścicielom obciążonej nieruchomości handlować przedmiotowymi wolnymi miejscami.
W wyniku wejścia w życie nowelizacji wierzytelność i hipoteka będzie mogła być również ustanowiona w różnej walucie, co w obecnym stanie prawnym jest niemożliwe.
Przedstawione zmiany na pewno zmierzają w dobrym kierunku jeśli chodzi o dostosowanie polskiego prawa do dynamicznego w swej naturze rynku inwestycyjnego, jak też w sposób znaczący ułatwią życie wierzycielom hipotecznym i ich dłużnikom.